허가권자 지정 건축물 공사감리 운영기준(안)

2025.05.01. 시행

제1조(목적) 이 기준은 건축법(이하□법□이라 한다) 제25조제2항, 동법 시행령(이하□영□이라 한다) 제19조의2, 서울특별시 건축 조례 제18조의2에 따라 허가권자가 공사감리자를 지정하는 건축물에 대한 공사감리자의 모집, 지정 및 업무수행절차 등 원활한 업무처리 근거를 규정함을 목적으로 한다.

제2조(적용대상) 이 기준은 법 제25조제2항 및 영 제19조의2 제1항에 따라 허가권자가 공사감리자를 지정하는 건축물에 대해 적용한다.

제3조(공사감리자의 자격) 허가권자가 공사감리자를 지정하는 건축물은 영 제19조의2 제2항에 의한 건축사를 공사감리자로 선정하여야 한다.

제4조(공사감리자 모집) ① 시장은 서울특별시 건축 조례 제18조의2에 따라 정기적으로 공사감리자를 공개 모집하되, 감리자 권역별 소재지, 자격기준 등의 적용은 모집 공고일을 기준으로 한다.

② 시장은 향후 허가권자 지정 건축물 공사감리제도 모니터링을 통해 필요한 경우 조례가 정하는 범위 내에서 공사감리 업무량 및 건축사 분포 등을 고려하여 모집횟수 등을 조정할 수 있다.

제5조(공사감리자 지정) ① 허가권자는 건축주로부터 공사감리자 지정 요청이 있는 경우 즉시 시장에게 감리자를 추천 요청하여야 하며 특별한 사유가 없는 한 시장이 추천한 자를 공사감리자로 지정하여야 한다. 단, 전체공사의 공정율이 80% 이상 진행된 현장에서 공사감리자가 변경되는 사유가 발생될 경우, 서울특별시건축사회(이하□협회□라 한다) 허가권자 지정 건축물 공사감리 중앙운영위원회(이하□중앙위□이라 한다)에서 추천한 자(설계자 제외)가 잔여 공사감리업무를 수행할 수 있다.

② 시장은 허가권자로부터 공사감리자 지정 요청이 있는 경우 해당 권역 공사감리자등록 명부 중에서 전산프로그램 등을 활용하여 회차별 무작위로 1회씩 선정 추천하되, 형평성 등을 고려하여 추천되지 않은 공사감리자 중에서 추천하는 것을 원칙으로 한다. 단, 서울특별시 건축 조례 제18조의2 제3항 각 호의 사유로 공사감리자가 감리업무를 수행할 수 없게 되거나 제6항에 따라 감리 수행이 어렵다고 시장이 판단할 경우 또는 국토교통부 장관의 승인을 받은 협회 윤리규정과 감리업무 수행관련 협회 제규정을 위반한 경우 추천에서 제외한다.

③ 시장은 다음 각 호에 해당하는 경우 공사감리자 등록명부 중 무작위로 선정된 감리자를 추천하여 허가권자에게 통보하여야 한다. 단, 전 회차에서 연면적 1,000제곱미터 이상 공사감리업무를 수임한 감리자는 차기 지정명단에서 제외된다.

1. 허가권자가 건축주로부터 공사감리자 지정신청서를 접수받아 추천요청하는 경우

2. 허가권자가 공사감리자 등록이 취소되어 재지정을 요청하는 경우

3. 허가권자가 공사감리자 지정연기요청서를 접수하여 재지정을 요청하는 경우

④ 공사면적 150제곱미터 이하이거나 제5조제1항의 단서에 의해 중앙위에서 추천되는 경우 같은 조 제2항에 의한 회차와 관계없이 지정 처리된다.

⑤ 건축물의 공사감리자가 상주감리자로 지정받는 경우, 당해 건축물의 상주감리업무 수행기간 내에는 추천에서 제외하며, 허가권자는 당해 상주공사감리가 완료되면 즉시 시장에게 보고하여야 한다.

⑥ 다음 각 호의 경우에는 해당 회차에 감리자로 지정된 것으로 본다.

1. 공사감리자로 지정된 감리자가 본인의 귀책 사유로 인해 계약이 이루어지지 않은 경우

2. 공사감리자 본인이 ‘역량 있는 건축사’로 본인이 설계한 건축물에 대하여 공사감리업무를 수임하는 경우

3. 건축물관리법 시행령 제22조제3항에 의해 관리자가 요청하여 해체공사감리자를 허가권자 지정 공사감리자로 지정한 경우

⑦ 허가권자는 제6항의 제2호에 의해 ‘역량 있는 건축사’로 인한 제외 신청서가 접수된 경우 시장에게 해당내용을 통보하여야 한다.

⑧ 허가권자는 건축물관리법 시행령 제22조에제3항에 의한 해체공사감리자로 지정한 건에 대하여 시장에게 공사감리자 추천 요청을 할 수 없으며, 또한 시장이 제1항 및 제2항에 의해 이미 지정한 공사감리에 대해서는 해체공사감리자를 공사감리자로 재추천 요청할 수 없다.

⑨ 공사감리자의 부당한 행위로 인한 민원발생 및 제8조(협회의 업무수행)제2항의 사후 모니터링에 의해 부정당한 업무 수행으로 허가권자 지정 건축물 공사감리 운영세칙(이하□운영세칙□이라 한다) 제9조(공사감리 징계분과위원회)에서 제3항제1호의 징계처분 결정 시 공사감리자를 지정명부에서 제외한다.

⑩ 지정된 공사감리자를 변경하고자 하는 경우 서울특별시 건축 조례 제18조의2제3항에서 정하는 사유 외에는 변경할 수 없다.

⑪ 운영세칙 제9조(공사감리 징계분과위원회)제3항제1호에 의해 공사감리자 명부 제외 결정 시 공사감리자 선정에서 제외한다.

제5조의2(역량 있는 건축사의 업무대상) ① 허가권자 지정 공사감리 건축물 중 법 제25조제2항제2호에 의한 역량 있는 건축사는 영 제19조의2 제7항에 의해 당선 및 최우수 건축 작품을 수상한 건축물의 용도에 한하여 공사감리업무를 수행하고, 복합건축물일 경우 해당 용도가 건축물 전체 연면적의 50%이상인 경우에 한한다.

② 다만, 역량 있는 건축사와 그 외의 자(이하 “공동설계자”)가 공동으로 설계한 경우에는 공동설계를 입증할 수 있는 서류(지분율이 명시된 계약서 등)가 인정되는 경우에 한하여 공사감리자로 지정할 수 있다. 또한, 실질적으로 설계에 참여하지 않은 역량 있는 건축사가 설계를 한 것으로 꾸며 감리를 수주하는 등 법령의 입법취지와 달리 공사감리자로 지정되는 사례를 방지하기 위하여 법 제25조제2항 단서에 의한 역량 있는 건축사의 공사감리자 지정 여부는 제외 대상자의 설계 참여도, 건축관계자 변경 시점 등을 종합적으로 고려하여 시장과 사전 협의하여 허가권자가 공사감리자로 지정할 수 있다.

③ 제5조의2 제2항에 의해 허가권자에게 공사감리자로 거짓으로 신고하거나 신청하는 경우 건축사법 제30조의4(건축사징계위원회)에서 징계처분 결정 또는 운영세칙 제9조(공사감리 징계분과위원회)에서 제3항제3호의 징계처분 결정 시 제5조의2에 의한 역량 있는 건축사로 허가권자 지정 감리 제외를 신청할 수 없으며, 허가권자는 관련 법령에 의해 고발 조치할 수 있다.

제6조(공사감리자 업무수행) ① 공사감리자는 감리업무를 성실히 수행하여야 하며 건축공사로 인한 민원발생 시 민원해소에 적극 노력한다.

② 공사감리자가 타권역으로 건축사사무소 소재지를 이전하는 경우 허가권자에게 통보하여야 하며, 등재명부 공고 시 최초 건축사사무소 소재지로 감리업무를 수행하여야 한다. 단, 타시‧도로 이전 시 등재명부에서 제외된다.

③ 감리자로 지정되었으나 공사감리 계약이 이루어지지 않은 상태에서 건축사사무소 소재지를 타시‧도로 이전하는 경우에는 허가권자에게 통보하여야 하며 허가권자는 해당감리자의 지정을 취소한다.

제7조(공사감리자 교육) ① 시장은 공사감리자 등록명부에 등록된 자에 대한 관계법령·제도·기준·기술의 습득과 공사감리 업무의 성실한 수행 등을 위하여 반기별 1회이상 교육을 실시한다.

② 시장은 필요한 경우 관련 협회 등에 교육을 수행하게 할 수 있다.

③ 공사감리자는 연2회 이상의 교육을 반드시 이수하여야 하며, 교육참가자는 해당 교육에 필요한 경비를 부담한다.

④ 교육을 미 이수한 자는 다음 기수 공사감리자 모집에서 제외한다.

제8조(협회의 업무수행)

① 시장은 협회에 서울특별시 건축 조례 제18조의2 제9항에 따라 공사감리자 등록명부 및 지정대장 등의 관리업무를 수행하게 할 수 있다.

② 시장은 필요 시 협회에 기술적인 지도와 모니터링 및 기타 현장의 법령사항 등 적합내용을 점검하기 위해 권역별로 공사감리 업무 점검반 및 건축물의 사용승인 이후 공사감리업무 수행의 평가를 위하여 사후 모니터링 제도를 운영하게 할 수 있다.

③ 허가권자 지정 건축물의 공사감리 업무수행 중 분쟁에 따른 중재를 위해 협회 내 운영세칙에서 정하는 공사감리 분쟁조정위원회를 설치하여 운영할 수 있다.

④ 시장은 운영세칙에 공사감리 관리에 필요한 사항을 정하여, 이를 협회가 수행할 수 있도록 한다.

제9조(협조사항) 이 기준 운영과 관련된 사항에 대하여 서울특별시, 허가권자 및 관련 협회 등과 상호 협조한다.

제10조(기타) 향후 관련법 개정 등으로 합리적인 사유가 발생한 경우 운영기준을 변경할 수 있다.